TÜV SÜD SCoRE Zertifizierungsprozess

Ohne Experten und sinnvolle Kriterien geht es bei der Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden nicht. Nur so lassen sich alle Chancen und Risiken einer Immobilie differenziert abwägen. Die Forschungsstelle Immobilienökonomik des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln thematisiert insbesondere die Anwendbarkeit der Zertifizierungskriterien in der Praxis. Nicht selten stehen Nachhaltigkeitszertifikate für Immobilien in der Kritik, eine zu einseitige ökologische Ausrichtung aufzuweisen sowie über eine unzureichende Aussagekraft und Transparenz zu verfügen. In der Branche wird bemängelt, dass die Zertifizierungsprozesse zu aufwendig und zu teuer sind. Zudem stellt sich die Frage: Kann ein einzelner Auditor die Komplexität der Themen überhaupt erfassen und in der Tiefe prüfen, um die Sicherheitsbedürfnisse eines Investors tatsächlich abzudecken?

Der Zertifizierungsprozess bei TÜV SÜD SCoRE

TÜV SÜD Industrie Service hat auf Basis seiner umfassenden Praxiserfahrung und den Erkenntnissen aus zahlreichen Real Estate Due Diligence Prüfungen einen eigenen Kriterienkatalog entwickelt. TÜV SÜD SCoRE (Sustainability Certification of Real Estate) ermöglicht eine verlässliche und ganzheitliche Einschätzung des Ist-Zustands sowie des Steigerungspotenzials der Nachhaltigkeit von Büro- und Verwaltungsgebäuden im Bestand. Eingespielte und fachübergreifende Experten-Teams aus den Bereichen Bautechnik, Elektro- und Gebäudetechnik, Umwelttechnik und Immobilienbewertung sorgen für einen raschen und kosteneffizienten Zertifizierungsprozess. Jedes Objekt wird dabei von vier Fachexperten begangen und detailliert bearbeitet.

Insgesamt umfasst TÜV SÜD SCoRE etwa 150 Kriterien, wovon rund 90 direkt in das Bewertungsschema einfließen. Die Schwerpunkte sind:

1. Energetische Situation – Wärmeenergie und elektrische Energie 
2. Gebäudekonzept – Konstruktion, technische Gebäudeausrüstung, Umnutzungsmöglichkeiten und Baumaterialien
3. Wasser-, Abwasser- und Abfallsituation
4. Böden mit möglichen Altlasten
5. Standort – Infrastruktur, Image + Attraktivität, Objektspezifische Kriterien

Der Prüfbericht, den ein Projektleiter erstellt, liefert zudem Informationen, die das Objekt ergänzend beschreiben, aber nicht mit Bewertungspunkten versehen werden. Auch Kriterien, die das Nutzerverhalten widerspiegeln, werden lediglich als Information angegeben. Darüber hinaus bietet die Betrachtung von Nachhaltigkeitspotenzialen Raum für Verbesserungen, die unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten realisierbar sind.

Für die Pilotzertifizierung wurde TÜV SÜD SCoRE bereits an zwei Verwaltungsgebäuden des Finanzdienstleisters KGAL in den Hauptklassen „Silber“ und „Gold“ verliehen, ein weiteres Objekt ist in Bearbeitung. Die Zertifizierung dauerte etwa acht Wochen und umfasste drei Phasen:

Phase 1: Vorprüfung anhand von Unterlagen und Material

Zunächst wurde KGAL gebeten, als Vorbereitung der Vor-Ort-Prüfung eine Reihe von Unterlagen zusammenzustellen. Unverzichtbar dabei:

die Vorlage des Energieausweises (oder ausreichend detaillierten Daten zum Energieverbrauch) sowie eine Kopie der amtlichen Auskunft zum Altlastenkataster. 

Bereits zu diesem frühen Zeitpunkt hätte sich aus dem Inhalt der zur Verfügung gestellten Dokumente die Frage ergeben können, ob es angebracht ist, die Zertifizierung uneingeschränkt fortzusetzen oder zusätzliche Expertisen einzuholen.

Phase 2: Prüfung der Immobilie vor Ort

Die Sichtprüfung übernahmen fünf Sachverständige von TÜV SÜD, die über das erforderliche Expertenwissen für die spezifischen Anforderungen der fünf Bewertungsschwerpunkte verfügen:

Einzelne Befunde der Sichtprüfung führten dazu, dass ergänzende Untersuchungen und Gutachten eingeleitet wurden. Hierbei besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die weiteren Arbeiten wegen des Auftretens von K.O.-Kriterien zu beenden oder zu unterbrechen – bis eine Messung zur weiteren Beurteilung vorgenommen wurde (z. B. bei begründetem Verdacht auf Schadstoffe) oder bis eine etwaige Sanierungsmaßnahme erfolgreich abgeschlossen wurde.

Phase 3: Auswertung der Befunde mit Ermittlung des Verbesserungspotenzials und Berichtserstellung

Im Anschluss werteten die Experten von TÜV SÜD die Befunde aus und qualifizierten die Ergebnisse mit der Punktevergabe nach dem TÜV SÜD-eigenen Standard N-BG09. Prinzipiell ist auch in dieser fortgeschrittenen Phase eine vorzeitige Beendigung des Zertifizierungsprozesses durch ein eventuell eingetretenes K.O.-Kriterium möglich – beispielsweise wenn eine Probenanalyse oder eine Konzentrationsmessung einen vorhandenen Schadstoffverdacht bestätigt.

Bei KGAL konnte im regulären Ablauf der Zertifizierung unmittelbar mit der Potenzialanalyse begonnen werden. Dabei wurden Verbesserungsmöglichkeiten hinsichtlich der Nachhaltigkeit unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten wie der Amortisationsdauer aufgezeigt. Dieses Potenzial wurde gleichfalls mit Bewertungspunkten bemessen und ausgewiesen. Es ist zwar nicht möglich, aufgrund zahlreicher Potenziale eine höhere Bewertungsstufe zu erreichen, die Verbesserungsoptionen dienen jedoch als Ansatzpunkte für weitere kostenreduzierende Maßnahmen und sollen die Richtung für eine gesteigerte Performance bei nachfolgenden Zertifizierungsprozessen weisen.

Zertifikaterteilung für KGAL

Ein Zertifikat in Silber wird erreicht, wenn die Summe der Punkte 1.000 übersteigt. Die Stufe Gold erfordert mehr als 1.500 Punkte. Das Hauptgebäude von KGAL erlangte auf dieser Basis das TÜV SÜD SCoRE-Zertifikat „Silber“. Der 2007 fertig gestellte Verwaltungstrakt erhielt die Kategorie „Gold“.

Das Zertifikat hat eine Gültigkeitsdauer von drei Jahren. Der Ansporn besteht darin, bis zur Folgezertifizierung das Verbesserungspotenzial zu realisieren und dann auch im Ist-Zustand den höheren Grad an Nachhaltigkeit nachweisen zu können. Um die Aktualität der Auszeichnung zu garantieren, wird TÜV SÜD SCoRE kontinuierlich an den Stand der Technik und die jeweiligen Nachhaltigkeitsanforderungen angepasst.

Mehrwert für Investoren und Eigentümer

Bereits in der Sichtung der Unterlagen und bei der ersten Begehung durch einen Experten werden Diskrepanzen aufgedeckt. Der Eigentümer oder Interessent erhält eine kurze Stellungnahme. Stimmt beispielsweise der gelieferte Energieausweis mit dem ausgeführten Gewerk nicht überein oder entstehen bspw. durch eine nicht fachgerechte Sanierung ungünstige physikalische Eigenschaften wie schimmelbildende Oberflächen, so erfolgt nicht nur eine Aussage, ob überhaupt ein Zertifikat vergeben werden kann. Zugleich wird auf die Risiken eines bestehenden Objekts hingewiesen. Mögliche Bewertungsrisiken, die aus unplanmäßigen Sanierungen oder nicht absehbaren Bewirtschaftungskosten resultieren können, werden vermieden. Auf der anderen Seite verbessern aufgedeckte Nachhaltigkeitspotenziale die Vermarktungsfähigkeit eines Objekts.

Der Autor:

Dipl.-Ing. Holger Busch, Branchenmanager Immobilien bei der TÜV SÜD Industrie Service GmbH und Sprecher der Geschäftsführung bei der TÜV SÜD ImmoWert GmbH.

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