Green Due Diligence: Umweltfreundlich und kosteneffizient
Autoren: Rüdiger Hornung und Hans-Joachim Betko, TÜV SÜD
2. November 2012 - Bei stetig wachsenden Ballungsgebieten und gleichzeitiger Ressourcenknappheit ist nachhaltiges Handeln die Voraussetzungen für dauerhafte Lebensqualität in den urbanen Zentren. Hierfür sind verlässliche Leitlinien und Bewertungsgrundlagen essenziell.
Die Stadt der Zukunft verbindet Umweltschutz und ökonomisches Wachstum mit hoher Lebensqualität. Um die Städte zukunftsfähig auszurüsten, sind integrierte Konzepte gefragt, die verschiedene Bereiche wie Energieversorgung, Mobilität und den Gebäudebestand berücksichtigen.
Nach Angaben des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung werden rund 40 Prozent der gesamten Endenergie in Gebäuden verbraucht. Besonders Gebäude, die vor den 80er Jahren entstanden sind, befinden sich oftmals in einem energetisch schlechten Zustand. Durch fachgerechtes Sanieren und moderne Gebäudetechnik kann der Energiebedarf durchaus bis zu 80 Prozent reduziert werden, mit entsprechender Auswirkung auf die ökonomische Qualität des Objekts. Seit 2012 ist hierfür eine neue europäische Norm bei der Bewertung von nachhaltigen Bauwerken zu beachten: DIN EN 15643-4:2012. Sie enthält die allgemeinen Grundsätze und Anforderungen an die Bewertung der ökonomischen Qualität von Gebäuden unter Berücksichtigung der technischen Eigenschaften und der Funktionalität eines Gebäudes.
Der umfassende Blick
Wie im gesamten Konzept Stadt der Zukunft ist auch bei der Bewertung des Gebäudezustands der Zugriff auf fachübergreifende Kompetenz entscheidend. Ein praktikables Instrument ist die Green Due Diligence. Sie wird den Immobilien Due Diligences zugeordnet und legt ihren Schwerpunkt auf die heutige und zukünftige Nachhaltigkeit der Gebäude. Im Kern der Green Due Diligence von TÜV SÜD steht die fundierte Prüfung der Nachhaltigkeit des bestehenden Gebäudes und der in Zukunft sinnvollen Maßnahmen und Investitionen.
Gebäudekonzeption, rechtliche und technische Aspekte der Energieeffizienz, Wasserverbrauch, Bodenaltlasten und Gebäudeschadstoffe sowie Lageeigenschaften werden parallel betrachtet. Durch die Analyse des Ist-Zustands können Nachhaltigkeitspotenziale aufgedeckt werden, die sich wirtschaftlich kurz- bis mittelfristig realisieren lassen. Gleichzeit bilden die Untersuchungen auch die Basis einer möglichen Nachhaltigkeitszertifizierung z. B. gemäß TÜV SÜD SCoRE.
Um das Gebäudekonzept zu bewerten, analysiert TÜV SÜD u. a. Basisinformationen wie Konstruktion, Flächeneffizienz, Energieverbrauch und Schallschutz. Auch werden Risiken, die durch gefährdende Baustoffe, wie z.B. Asbest oder künstliche Mineralfasern entstehen können, ermittelt, was besonders bei älteren Bestandsbauten von Bedeutung ist. Gebäudetechnische Faktoren wie Luft- und Lichtverhältnisse, Qualität der Ausstattung, Sicherheit und Instandhaltungsaufwand sind weitere Bestandteile der Analyse.
Auswirkungen auf die Umwelt und Lebensqualität haben auch die
verwendeten Baustoffe sowie der Baugrund. Insbesondere sind hier die derzeit rechtlich nicht sanierungspflichtigen Schadstoffe und Verunreinigungen zu beachten. Denn ihre künftige rechtliche Relevanz kann nur durch eine individuelle Prüfung verlässlich eingeschätzt werden.
Konversionsflächen in Städten nutzbar machen
Aufgrund des Mangels an geeigneten Bauflächen in den Städten steigt die Tendenz zur Wiedernutzbarmachung von ehemaligen Industriestandorten (Recyclingfähigkeit des Baugrunds). Aktuell sind rund 360.000 Standorte in Deutschland als belastet oder als Verdachtsflächen in den Altlasten-Katastern registriert, die es sorgfältig bei Revitalisierungen zu untersuchen gilt.
Neben den Standortfaktoren und der lokalen Infrastruktur, gehören auch das Image und die Sicherheit des Standorts zu den wichtigen Kriterien, die bei der Bewertung berücksichtigt werden. Weiterhin spielen auch Georisiken und Immissionen eine Rolle, ebenso wie die Möglichkeit am Standort mit attraktiven Lebensbedingungen zu wachsen.
Fazit:
Durch die Vielzahl unterschiedlicher Bestandsgebäude mit ihrer jeweiligen Geschichte entstehen sehr unterschiedliche Ausgangsbedingungen für eine Due Diligence, je nachdem ob das Gebäude bereits saniert, teilsaniert oder unsaniert ist. Eine bedarfsgerechte Ausrichtung der Green Due Diligence auf die jeweilige Zielsetzung kann durch einen modularen Aufbau der Prüfung gesichert werden. Dabei ist die Analyse nicht nur die verlässliche Einschätzung des Ist-Zustands. Darüber hinaus können z. B. zusätzliche Nachhaltigkeitspotenziale für die Immobilie und sogar für die Stadt insgesamt aufgedeckt werden.
Die Autoren:
Dipl.-Ing. Rüdiger Hornung, Geschäftsführer, TÜV SÜD ImmoWert GmbH
Dipl.-Geol. Hans-Joachim Betko, Gruppenleitung für die Arbeitsbereiche Umwelt Due Diligence und Geotechnik/Altlasten/Abfall, TÜV SÜD Industrie Service GmbH
TÜV SÜD ImmoWert GmbH
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