Klein aber fein: Mikroapartments sind begehrte Anlageobjekte

23. September 2014 - Weil die Quadratmeterpreise für Wohneigentum besonders in Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind, rücken bei Investoren Wohneinheiten mit kleineren Grundrissen in den Fokus. Solche so genannten Rendite- oder Mikroapartments mit Wohnflächen zwischen 20 und 40 Quadratmetern kosten in der Regel zwischen 140.000 und 320.000 Euro. „Entscheidend für viele Immobilieninteressenten ist der niedrigere Gesamtkaufpreis gegenüber herkömmlichen 2-, 3- oder 4-Zimmerwohnungen. Kleine Apartments lassen sich im aktuellen Zinstief mit Kreditraten unter 1.000 Euro finanzieren. Sie sind damit in Großstädten die Einstiegsklasse ins Immobilieneigentum“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG. Allerdings gibt es bei der Finanzierung einige Besonderheiten zu beachten.

Clevere Grundrisse, Einbauschranksysteme vom Schreiner, hochwertige Einrichtungen: die meisten Mikroapartments unterscheiden sich kaum von modernen Hotelzimmern und sind teilweise komplett eingerichtet. Zielgruppe sind nicht nur Eigennutzer, die eine Zweitwohnung in einer Großstadt suchen. Die Miniwohnungen stehen auch bei Kapitalanlegern im Fokus, die sie danach an Studenten einkommensstärkerer Eltern oder Geschäftsleute vermieten. „Immobilienkäufer, die ein Mikroapartment zur Vermietung erwerben, möchten oft nur zwischen 20.000 und 50.000 Euro investieren und unter 1.000 Euro pro Monat für die Finanzierung aufwenden“, erklärt Goris. Der Interhyp-Chef weiß, dass sich ein Miniobjekt zum Kaufpreis von 200.000 Euro mit 20.000 Euro Eigenkapital und einem 180.000 Euro Kredit aktuell mit einer Monatsrate von rund 790 Euro bedienen lässt – inklusive einer dreiprozentigen Anfangstilgung. Bei vielen Apartments liegt die monatliche Kreditbelastung kaum über den für kleine Citywohnungen üblichen Mietzahlungen, was den Kauf sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger interessant macht.

Allerdings ist die Finanzierungsvielfalt bei dieser Art Immobilie deutlich eingeschränkt: „Von mehr als 400 Instituten sehen nur rund 20 Prozent der Anbieter in ihren Bedingungen den Kauf von Wohneigentum mit weniger als 40 Quadratmetern vor“, sagt Goris. Kaufinteressenten sollten daher zu Spezialisten mit breiter Anbietervielfalt gehen und mehrere Angebote einholen

Vernetztes Wohnen ist mehr als Technik!

9. Juli 2014 - Um den Nutzung flexibler, technikbasierter Dienstleistungsunterstützungen für den Alltag älterer Menschen zu erproben wurde in den vergangenen 1 1/2 Jahren das Forschungsprojekt „Vernetztes Wohnen im Quartier – zukunftsfähige Versorgung älterer Menschen in Hamburg“ durchgeführt. Dazu wurde eine Testwohnung auf dem Gelände der PFLEGEN & WOHNEN Hamburg GmbH im Stadtteil Uhlenhorst mit einer zeitgemäßen Elektrotechnik, Smart Home-Technologien sowie alltagsunterstützenden Komponenten (AAL) ausgestattet und mit einer internetbasierten Serviceplattform versehen. Basierend auf der webgestützten Kommunikationsplattform wurde ein bedürfnisorientiertes Wohn- und Versorgungskonzept entwickelt und integriert. Anschließend testeten Probanden in unterschiedlich fortgeschrittenem Alter die Wohnung auf ihre Funktionalität und ihren Komfort. Die daraus entstandenen Interviews wurden ausgewertet und die Ergebnisse auf der im Juni durchgeführten "ehealth Conference 2014" in Hamburg präsentiert: Demnach ist eine ausgewogene Kombination aus alltagsunterstützender Technik und sozialen Angeboten aus dem nahen Wohnumfeld wesentlich für die Akzeptanz bei Nutzern.

Soziale Aspekte und technische Ausstattung gleichwertig betrachten

Die Evaluation bestätigt die Vermutung von Reinhard Heymann, Geschäftsführer der Q-Data Service GmbH, der sich mit seinem Unternehmen seit über 12 Jahren auf die Beratung und Planung von moderner Elektrotechnik spezialisiert hat: "Wenn wir bei dem Thema Vernetztes Wohnen weiter kommen wollen, muss sozialen Aspekten ebenso viel Aufmerksamkeit gewidmet werden, wie der technischen Ausstattung." Ihm und seinem Team oblag die Auswahl der zur Anwendung kommenden Komponenten, sie haben die elektrotechnische Planung übernommen und die Inbetriebnahme der Testwohnung durchgeführt. Vielen Probanden gefielen vor allem die "kleinen Dinge", wie etwa eine automatische Lichtsteuerung oder Jalousienbedienung, die den Wohnalltag angenehm machen. Auch die weit verbreitete Meinung, ältere Menschen käme mit der modernen Technik "nicht zurecht", wurde widerlegt.

Der Nutzer und seine Bedürfnisse müssen stärker im Mittelpunkt stehen beim Vernetzten Wohnen, sieht sich der Experte bestätigt. Denn die Technik, so intelligent und hilfreich sie auch ist, sei lediglich ein Aspekt. "Für uns sind die durch das EU-Projekt gemachten Erfahrungen deshalb wichtig, weil wir unsere zukünftige Rolle als Schnittstelle zwischen den verschiedenen Partnern definieren konnten. Das betrifft insbesondere die Moderation zwischen den am Bau Beteiligten, der Wohnungs- bzw. Immobilienwirtschaft, möglichen Partnern aus der Gesundheitswirtschaft und natürlich den späteren Nutzern. Nur so gelingt eine ganzheitliche Betrachtung, die menschliche Bedürfnisse und technisch Machbares gleichermaßen berücksichtigt." Die Elektrotechnik stünde damit vor neuen Herausforderungen, denn sie wird in Zukunft über ihr technisches Know-How hinaus, ein Verständnis für die Integration von nicht-technischen Kriterien entwickeln müssen und stärker interdisziplinär gefordert sein.

Führungen durch die Musterwohnung ab Herbst 2014

Die Crux beim Vernetzten Wohnen ist vor allem, dass sich bisher kaum jemand etwas Konkretes darunter vorstellen kann - weder Verantwortliche aus dem Bereich Bauen, noch aus der Wohnungswirtschaft und nur selten privat Interessierte. All zu häufig stehen technische Spielereien im Vordergrund, die jedoch wenig mit dem tatsächlichen Nutzen zu tun haben. Die durch das EU-Projekt in Hamburg entstandene Musterwohnung sieht Heymann denn als Chance, den Mehrwert einer vernetzten Wohnumgebung darzustellen. Er plant ab Herbst 2014 regelmässig Führungen durch die Musterwohnung und wird dabei über die Funktionalität, die Planung, den finanziellen Aufwand sowie den späteren Betrieb informieren. "Mit der Testwohnung haben wir in Hamburg endlich ein praxisnahes Beispiel, an dem sich die Funktionalität anschaulich und leicht verständlich erklären lässt. Diese Möglichkeit werden wir für den Wissenstransfer nutzen", versichert der Experte. Darüber hinaus ist die sukzessive Integration weiterer Technologien geplant, um deren Anwendbarkeit zu erproben.

Nähere Informationen zu den geplanten Führungen durch die Musterwohnung erhalten Interessierte unter der E-Mail r.heymann@qds.de oder telefonisch unter 040-70101413.

Der Projektfilm informiert vorab über die Funktionalität der Wohnung:

Energiewende gemeinsam voranbringen

GdW und Deutscher Mieterbund fordern Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG), die auch Projekte unterstützt, bei denen Strom dezentral erzeugt und von den Mietern direkt verbraucht werden kann

7. März 2014 - So verworren die Energiewende auch sein mag, ein Gutes hat sie: Sie bringt Akteure zusammen, die bisher wenig miteinander gemein haben. Entzweite der Streit über die Kostenverteilung der energetischen Gebäudesanierung bisher Vermieter und Mieter, bewirkt die Frage nach den Vorteilen einer regenerativen Energienutzung das Gegenteil. Gestern forderten der GdW und der Deutsche Mieterbund, dass bei der Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) auch Projekte unterstützt werden sollen, bei denen Strom dezentral erzeugt und von den Mietern direkt verbraucht werden kann, damit auch sie in den Genuß niedriger Stromkosten kämen.

Die Revolution steht damit sicherlich nicht vor der Tür. Aber der Mangel an ganzheitlichen Ansätzen bei der Energiewende von Seiten der Politik und dem damit verbundenen schleppenden Umbau von Infrastrukturen in Stadtquartieren vereint die Betroffenen. Es mündet in der Frage: Wieso bleiben überkommene Modelle der Energieversorgung bewahrt, während moderne Konzepte torpediert werden?

Anders als Hauseigentümer können Mieter bislang am wenigsten an der Energiewende mitwirken. Sie haben nicht die Möglichkeit, etwa mit einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach den erzeugten Strom selbst zu verbrauchen, sich regelmäßige Einnahmen zu sichern – und Geld zu sparen. "35 Prozent der Mieterhaushalte haben ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von weniger als 1.300 Euro. Wenn es gelingt, die Stromerzeugung im Mietwohnungsbereich, das heißt auf Gebäude- und Quartiersebene, zu erleichtern und dadurch günstiger Strom anzubieten, kann man einen wichtigen Beitrag dazu leisten, die Belastung der Mieter mit Energiekosten zu vermindern. Es kann nicht so bleiben, dass einkommensschwächere Haushalte im Ergebnis die höchsten Strompreise zahlen und sie für die Befreiung selbstnutzender Eigentümer von der EEG-Umlage mitzahlen ", erklärte Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des DMB.

"Bisher profitieren vor allem die Hauseigentümer von der Energiewende. Der Eigenverbrauch von Strom – zum Beispiel durch eine Photovoltaik-Anlage auf dem eigenen Hausdach – ist von der EEG-Umlage befreit. Mieter dagegen müssen die EEG-Umlage immer zahlen, auch wenn die Energie in dem Haus oder Quartier erzeugt wird, in dem sie wohnen – sobald die entsprechende Anlage nicht ihnen gehört, stellt dies keinen begünstigten Eigenverbrauch dar. Wir fordern daher, dass der in Gebäuden und Quartieren erzeugte und direkt durch Mieter verbrauchte Strom dem Eigenverbrauch gleichgestellt wird", erklärte Axel Gedaschko, Präsident des GdW.

 Mit der EEG-Reform soll künftig der Eigenverbrauch aus Neuanlagen mit einer verringerten EEG-Umlage belastet werden. Dadurch sollen der zu finanzierende Umlagebetrag auf mehr Schultern verteilt und Verbraucherinnen und Verbraucher entlastet werden. Allerdings seien die tatsächlichen Auswirkungen auf die Höhe der EEG-Umlage gering, sagt Dr. Holger Krawinkel, Leiter des Geschäftsbereichs Verbraucherpolitik beim vzbv: „Selbst mit der jetzt geplanten Bagatellgrenze würde ein Durchschnittshaushalt in den nächsten Jahren nur um bis zu 75 Cent pro Jahr entlastet. Dies steht in keinem Verhältnis zu den negativen Folgen für den Eigenverbrauch. Aus unserer Sicht sollte daher ganz auf eine Belastung des Eigenverbrauchs aus Solaranlagen verzichtet werden." Zudem sei die Erfassung des selbst verbrauchten Stroms gerade bei kleineren Anlagen mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden.

Bei Kraft-Wärme-Kopplung-Anlagen (KWK) wäre der Entlastungseffekt bei der Einführung einer Umlage auf die Eigenerzeugung für die übrigen Verbraucher etwas höher. Daher erscheint hier eine Bagatellgrenze für kleine Neuanlagen sinnvoll. Sie sollte allerdings so hoch gewählt werden, dass Quartierslösungen, bei denen der Strom direkt durch Mieter verbraucht wird, möglich bleiben. Damit wird gleichzeitig das Ziel der Bundesregierung unterstützt, den KWK-Anteil bis auf 25 Prozent zu erhöhen. Die Erreichung dieses Ziels wäre bei einer zusätzlichen Belastung der KWK-Stromerzeugung gefährdet. Eine dann erforderliche Kompensation durch eine erhöhte Förderung im KWK-Gesetz müsste wiederum von den Stromverbrauchern bezahlt werden.

KfW-Programm fördert Smart Home-Lösungen 

5. März 2014 - Wer bisher angenommen hat, Smart Home-Lösungen würden im vielfältigen Förderkanon der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nicht berücksichtigt, der irrt. Das Programm 159 (Altersgerecht Umbauen) sieht unter Nummer 6 der Förderbereiche explizit AAL-Systeme und intelligente Gebäudesystemtechnik vor, z.B. zur Bedienung und Steuerung von baugebundenen Antriebssystemen, Türkommunikation, Beleuchtung sowie Notrufsystemen. So wurde in 2013 die Nachrüstlösung "RWE Smart Home" bei einem Projekt als förderfähig genehmigt und verbaut.

Noch bezieht sich die Fördermaßnahme lediglich auf den altersgerechten Umbau von selbst genutzten oder vermieteten Wohngebäuden sowie Eigentumswohnungen. Man darf gespannt sein, ob und in wie weit Smart Home-Lösungen in Zukunft auch bei Programmen zur energetischen Modernisierung berücksichtigt werden. Das wäre ein echter Durchbruch.      

Komfort-Wohnen ab 17 m²: Mikro-Apartments in München

17. Februar 2014 - In deutschen Metropolen sind Grundstücke knapp und Bauen ist teuer. Immobilienkaufpreise von über 4.500 Euro pro Quadratmeter sind keine Ausnahme, sondern die Regel. Der Neubau von freifinanzierten und gleichzeitig zukunftsfähigen und bezahlbaren Wohnungen ist unter diesen Bedingungen kaum mehr möglich - zumindest dann, wenn man bei gewohnten Standard-Wohngrößen ab 50 Quadratmetern bleibt. Macht man aus der Not hingegen eine Tugend und nutzt die Flächen effizient, lautet die Lösung: Mikro-Apartments. Ein Beispiel in München zeigt, wie und das es geht.         

München wächst. Allein seit letztem Jahr leben rund 17.000 Bürger mehr in der bayerischen Metropole. Aktuellen Prognosen des Referats für Stadtplanung und Bauordnung zufolge übersteigt die Zahl der Wohnungsberechtigten bereits 2014 die Marke von 1,5 Millionen und entwickelt sich bis 2030 auf über 1,6 Millionen weiter. Aus diesem Grund passen immer mehr Immobiliengesellschaften mit dem Bau kompakter Wohneinheiten ihr Portfolio den Bedürfnissen der Wohnraumsuchenden an. „München ist einer der gefragtesten Wirtschaftsstandorte Deutschlands und wächst kurz- und mittelfristig weiter. Wir richten unsere Aufmerksamkeit daher sowohl auf Kapitalanleger als auch auf eine wachsende Interessentengruppe: Single-Kunden beziehungsweise Kunden auf der Suche nach einem zweiten Wohnsitz“, sagt Claus Kiermaier, Geschäftsführer der eigenwert GmbH. "Die Wirtschaftskraft und Zuzüge Münchens spielen für unsere Projekte eine wichtige Rolle. Wir veräußern Wohneinheiten sowohl an Studenten und Arbeitstätige, die in München Ihre Wahlheimat sehen, als auch an Kapitalanleger, die die Renditemöglichkeiten durch die Nachfrage eben dieser Interessenten erkannt haben.“

Dem Münchner Immobilienvermittler ist aufgefallen, dass viele „Neu-Münchner“ zwar in München arbeiten, ihren Lebensmittelpunkt in ihrer Heimat aber nicht aufgeben möchten. „Diese Käufer suchen verstärkt vollständig ausgestattete Objekte. Dies erleichtert ihnen den ersten eigenen Hausstand zu gründen oder entlastet die Gründung eines zweiten“, erklärt Kiermaier. Denn: In der Größenordnung der Kaufpreise von Mikroapartments können viele Privatanleger noch in Immobilien investieren. Bei einem Eigenkapitaleinsatz zwischen rund 20 bis 40 Prozent erhalten sie für die verbleibende Finanzierungssumme günstige Immobilienkredite zu Zinssätzen von unter drei Prozent. „Für Eigennutzer spielt sich die Kreditbelastung dann auf Höhe der monatlichen Miete ab. Für Kapitalanleger bieten die adäquaten Einstandspreise gemessen an den zu erwartenden Mieteinnahmen ein gutes Kaufpreisverhältnis und solide Renditeaussichten“, sagt Kiermaier.

Nachdem eigenwert 2013 bereits das Appartementprojekt „life app“ binnen vier Monaten am Markt platzieren konnte, laufen bereits die Vorbereitungen für das Nachfolgeprojekt „life app 2“, dessen Vertriebsstart für den März 2014 geplant ist. Die 70 Einheiten des Projektes sollen Eigennutzer sowie Kapitalanleger in der Anlageklasse ab 130.000 Euro locken.

VDE veröffentlicht Normungs-Roadmap für Ambient Assisted Living 2.0

22. Januar 2014 - Technische Assistenzsysteme zur Alltagsunterstützung werden in zukunftsorientierten Wohngebäuden selbstverständlich sein. Bereits heute bietet Ambient Assisted Living (AAL) alltagsunterstützende Assistenz-Lösungen für jedes Alter und jede Umgebung: Kranken und behinderten Menschen ermöglichen sie ein längeres selbstständiges Leben im häuslichen Umfeld, gesunde und aktive Menschen nutzen hauptsächlich Lifestyle-Funktionen zur Steigerung der Lebensqualität. So verschiedenartig die Anwendungsmöglichkeiten, so komplex und vielschichtig sind die Anforderungen an die Integration und Interoperabilität der unterschiedlichen AAL-Systeme und -Komponenten. Mit der Veröffentlichung der deutschen Normungs-Roadmap AAL Version 2.0 setzt die DKE Deutsche Kommission Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik im DIN und VDE (VDE|DKE) nun einen weiteren wichtigen Meilenstein auf dem Weg zur Etablierung intelligenter Assistenzsysteme.

Die 1. deutsche Normungs-Roadmap AAL richtete den Fokus auf die Anwendung und Auswahl richtiger Normen und Standards sowie auf die flächenweite Ausbreitung der umgebungsunterstützenden Technik. Normungs- und Standardisierungsaktivitäten wurden auf europäischer und internationaler Ebene vorangetrieben und in die IEC-Gremienarbeit eingebracht sowie prototypische Anwendungsszenarien und Normungslücken identifiziert, um die notwendigen Komponenten, Schnittstellen, Datenformate usw. normen zu können. Darüber hinaus wurden erste Aktivitäten zur Zertifizierung und Prüfsiegelvergabe für AAL-Dienstleister angestoßen. Wichtige Empfehlungen der aktualisierten Version 2.0 richten sich insbesondere darauf, AAL übergreifend und möglichst in allen Facetten international zu beleuchten, um nicht durch inkompatible nationale Normen die Einführung von AAL-Systemen in Europa und weltweit unnötig zu behindern. Dazu empfiehlt die Roadmap die Etablierung einer möglichst international steuernden Einheit für das AAL-Umfeld.

Hier steht die Unterlage zum Download zur Verfügung.

Wohngebäude mit Zukunft: Wir brauchen die Laptop-Immobilie

Autorin: Dagmar Hotze | Bilder: greenIMMO

9. März 2012 - Wer sich mit zukunftsfähigem Wohnen beschäftigt kommt um diese Themen nicht herum: Die Idee vom vernetzten Wohnen, vielfältige Nutzungsmöglichkeiten durch flexible Grundrissgestaltung, Barrierefreiheit aller Räume und nachhaltiger Wohnungsbau nach den Standards der DGNB. Alle Vorstellung haben ihre Vor- und Nachteile, werden von unterschiedlichen Beteiligten mal für gut befunden und mal für überflüssig gehalten. Fakt ist, zwischen Theorie und Praxis klafft im zeitgemäßen und zukunftsfähigen Wohnimmobilienbau eine riesige Lücke. Mit der Folge, dass die jetzt entstehenden Wohngebäude kaum den Ansprüchen gerecht werden, die ihre Nutzer heute oder morgen (Lebenszyklus!) an sie stellen werden.

An dieser Stelle soll nun nicht auf die zum Teil widerstreitenden Interessen der Beteiligten und Umstände eingegangen werden, die zu dem nach wie vor unzeitgemäßen Wohnbau führen. Hier soll versucht werden, die Wohnimmobilie aus der Sicht des Nutzers zu definieren. Und der ist es aus anderen Bereichen (Autoindustrie, Unterhaltungselektronik, IT- und Telekommunikation) gewohnt, ohne grossen Aufwand, Dinge austauschen zu können und nach seinen individuellen Vorstellungen jederzeit zu konfigurieren. Kauft oder mietet er eine Wohnung ist damit Pustekuchen – die Planung sah Flexibilität, modulare Funktionalität und eine vernetzte Infrastruktur nicht vor. Dumm gelaufen! Nun hat er einen veralteten Standard und will zukunftsfähig wohnen. Das ist so, als wenn er auf einem Windows 95-Rechner Internetfernsehen gucken möchte. Es funktioniert nicht!

Bleiben wir bei der IT und wagen einen Vergleich: Wer heute ein Notebook kauft, bekommt bereits in der mittleren Preislage ein Gerät, das über zahlreiche Anschlussmöglichkeiten und vorinstallierte Features verfügt: Mehrere USB-Ports, HDMI-Schnittstelle, integrierte Webcam, Speicherkarten-Slots sowie Köpfhörer-Anschluss und Mikrofon-Eingang – alles Standard. Niemand würde ein Laptop ohne diese Funktionen kaufen wollen. Was sollte er auch damit anfangen? Bei der Wohnimmobilie verhält es sich dagegen anders. Hier akzeptiert der Nutzer (gezwungenermaßen) Zustände, die er beim Laptop oder beim Automobil niemals duldet. Nehmen wir die Elektroanschlüsse als Beispiel: Eine Steckdose im Flur für den Staubsauger, zwei im Bad für Fön und Rasierer. Welcome back to the 70s. In der Küche, im Schlafzimmer, im Kinderzimmer, überall das gleiche Desaster.

Nein, wer zukunftsfähig Wohnen möchte, benötigt eine Laptop-Immobilie, die sich erweitern und upgraden lässt. Je nach dem, was man in den Räumen machen möchte, passen sie sich den Vorstellungen an. Ohne Stemmen, Schlitzen, Hämmern, Bohren oder gar Abriss von Wänden. Möchte man eine Fotokamera an ein Laptop anschließen, benötigt man schließlich auch keine neue Grafikkarte. Sie ist standardmäßig in guter Qualität vorhanden. Warum also ist es bei Wohnimmobilien so schwierig, dem Nutzer einen zeitgemässen Standard zu offerieren? Es wurde noch kein Standard für Wohnimmobilien definiert, sagen Sie, wie bei der IT üblich, damit alles zueinander passt? Ja, richtig. Jeder am Wohnbau Beteiligte werkelt vor sich hin. Eine nachhaltige und damit zeitgemäße Bauprozesskultur, die sowohl dem Nutzer als auch der Immobilie (Drittverwendung und Lebenszyklus) entgegen kommt, fehlt völlig. Und das vor dem Hintergrund von Smart Cities, Smart Grids, Smart Living. Unsere Wohnung sind jedoch so dumm wie Brot.